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주담대 실행시 아내명의 오피스텔 주택 간주 여 안녕하세요. 아파트 매매를 위한 주택담보대출을 준비 중인데, 규제 관련해서 궁금한
안녕하세요. 아파트 매매를 위한 주택담보대출을 준비 중인데, 규제 관련해서 궁금한 점이 있어 문의드립니다.1. 저는 현재 무주택자이고, 아파트를 제 명의로 매매하려고 합니다.2. 그런데 제 아내 명의로 된 오피스텔(주거용)이 있으며, 현재 세입자가 전입신고를 하고 거주 중입니다.3. 2024년 6월 28일 이후 정부에서 시행한 규제에 따르면, 1가구 2주택자는 주담대 실행 후 6개월 이내 기존 주택을 처분해야 한다는 것을 알고 있습니다.4. 이 경우, 아내 명의의 오피스텔이 대출 심사 시 ‘주택’으로 간주되는지가 가장 궁금합니다.5. 만약 주택으로 인정된다면, 저는 1가구 2주택자로 간주되어 LTV가 최대 60%로 제한되고, 기존 오피스텔을 6개월 내 처분해야 한다는 요건이 적용되는지도 알고 싶습니다.6. 또 혹시 다른 방법은 없는지 자문 부탁드립니다.
2024년 6월 28일 시행된 주택담보대출(주담대) 규제에 따라, 아내 명의의 오피스텔(주거용, 세입자 전입신고 있음)이 “주택”으로 간주되는지가 핵심입니다.
이에 따라 1가구 2주택자 적용(6개월 내 기존주택 처분/전입, LTV 제한) 요건도 결정되므로, 각 항목별로 명확하게 안내드립니다.
1. 오피스텔이 “주택”으로 간주되는지
주거용 오피스텔은 세법·금융규제상 일반적으로 “주택”으로 간주됩니다.
세입자가 전입신고를 하고 실제 거주 중이면 주택으로 분류되어, 주택 보유수 산정 시 포함됩니다.
단, 상업용 오피스텔(업무·숙박 등)로 쓰고 실제 전입자 없음이 명확하다면 제외될 수 있지만, 현재 상황은 “주거용, 전입신고 있음”이므로 주택 보유로 판단됩니다.
2. 규제 적용과 LTV, 처분요건
귀하는 무주택자이지만, 배우자(아내)의 주택 보유(오피스텔)로 “세대 기준 1주택” 보유에 해당합니다.
따라서 이번 아파트 구입 시 1가구 2주택자 규제가 적용됩니다.
이 경우 적용되는 요건은 다음과 같습니다:
LTV(담보인정비율): 최대 60% 한도로 제한됩니다(비규제지역; 규제지역은 더 제한적).
주담대 실행 후 6개월 이내 기존주택(오피스텔) 처분 의무: 6개월 내에 기존 주택 처분을 증명해야 하며, 미이행시 대출금 회수 등 불이익이 있습니다.
신규 매수 아파트 6개월 내 전입 의무: 실거주 요건을 충족해야 하며, 이를 위반할 경우 대출 회수 위험이 있습니다.
정부 지원 상품(보금자리론 등)은 이용 불가.
DSR(총부채원리금상환비율)은 40% 이내 추가 적용.
3. 예외 또는 대체 방안
오피스텔을 “주택”에서 제외하는 방법:
오피스텔이 “근린생활시설용” 등 주거 외 용도로 등기되어 있거나, 실제 전입 세대가 없고 임대차 계약서에 주거 목적임이 명시되지 않은 경우만 제한적으로 제외 가능.
현재 상황(세입자 전입신고, 주거용 임대)은 제외 불가입니다.
대출심사 전에 오피스텔 처분:
가장 확실한 방법은 오피스텔을 사전에 매도하거나, 등기상 주거용이 아님을 입증하는 것입니다(현실적으로는 어려움이 있음).
분리세대(세대분리):
세대분리를 시도해도, 금융기관은 실질적 가족관계를 고려하여 “세대 기준 합산” 심사를 진행하므로 유의해야 합니다.
기타:
은행별 심사기준이나 지역별 내규 상의 변동 가능성 있으니, 실제 신청할 금융기관에서 사전 상담을 권고합니다.
4. 요약(핵심만 정리)
아내 명의 주거용 오피스텔(전입신고 있음)은 “주택”으로 간주되어, 귀하는 1가구 2주택자로 심사됩니다.
LTV 60% 적용, 6개월 내 기존 오피스텔 처분/신규 아파트 전입 요건 모두 요구됩니다.
오피스텔을 사전 처분하지 않으면 대출 조건 충족이 어렵습니다.
기타 예외는 사실상 현실적으로 적용되지 않으므로, 처분계획 또는 한도 내 대출 실행이 유일한 현실적 해법입니다.
은행별로 세부 심사차이 및 추가 서류요구(가족관계증명서, 임대차계약서 등)가 있을 수 있으니, 반드시 대출실행 전 해당 금융기관에 관련서류를 갖추고 충분히 상담받으시길 권장합니다.
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